剛剛過去的2022年，對融創(chuàng)中國控股有限公司（以下簡稱“融創(chuàng)”）來說，注定是“驚心動魄”的一年。受先前海外美元債暴雷等信用拖累，以上海董家渡項目為代表的全國多個明星地盤，陷入銀團停貸、資金鏈斷裂、項目停滯的系列風(fēng)險。
然而時來運轉(zhuǎn)，2023年開年以來，伴隨著此前國家房地產(chǎn)政策的持續(xù)寬松，信貸、債券、股權(quán)政策“三箭齊發(fā)”，使得房企融資環(huán)境逐步改善，也讓融創(chuàng)重新看到了曙光。在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時，融創(chuàng)相關(guān)負責(zé)人表示，根據(jù)在一定假設(shè)下未來7年左右的現(xiàn)金流預(yù)測，融創(chuàng)連同其合營及聯(lián)營公司的開發(fā)項目，在償付項目層面的債務(wù)后，預(yù)期能產(chǎn)生的現(xiàn)金流可用于境外償債。
錨定項目開出“綜合藥方”
“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，對于一度陷入債務(wù)“泥潭”的融創(chuàng)來說，不只是一句華麗的口號，而是意味著幕后更多的艱難工作。其中不能不提上海董家渡項目，據(jù)融創(chuàng)方面透露，2022年底，融創(chuàng)與中國華融、以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行（上海銀行、上海農(nóng)商行、交通銀行、興業(yè)銀行、北京銀行）組成的銀團、中信信托等就上海董家渡項目達成融資合作，合作方將攜手對該項目注資。新增融資總量將超120億元，所注入資金用于該項目的整體開發(fā)、建設(shè)、運營。
事實上，上海董家渡項目是融創(chuàng)集團2019年收購而來，是融創(chuàng)集團的重要優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，位于上海市黃埔區(qū)外灘核心位置。該項目由組建銀團發(fā)放拆遷貸款，受2021年融創(chuàng)集團主體信用影響，浦發(fā)銀團對項目存憂，剩余貸款停止發(fā)放，導(dǎo)致項目停滯，部分應(yīng)付拆遷款不能兌現(xiàn)。
在此“窘境”下，AMC（資產(chǎn)管理公司）等金融機構(gòu)似乎嗅到機會。2022年9月起，中國華融與上海市黃埔區(qū)政府、銀團牽頭行浦發(fā)銀行、融創(chuàng)集團等深入溝通；華融并購重組部聯(lián)合上海分公司、上海自貿(mào)區(qū)分公司具體推進，全面開展盡調(diào)，梳理項目難點和痛點；協(xié)同中信信托、中信泰富和中信咨詢等，為項目量身定制、開出了多方參與的“綜合藥方”。
“華融公司發(fā)揮主業(yè)優(yōu)勢介入盤活該項目，聯(lián)合我們出具一攬子方案參與項目紓困，協(xié)助解決欠付拆遷款問題，避免上海核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)項目長期‘爛尾’?！敝行判磐邢嚓P(guān)負責(zé)人向《經(jīng)濟參考報》記者表示。
拒絕“爛尾”，首先需要疏通融資鏈，防止現(xiàn)金流斷裂。值得一提的是，繼華融聯(lián)手6家銀行、中信信托率先開啟上海董家渡項目融資合作后，這一融資模式正在融創(chuàng)多項目中加速落地。日前，東方資產(chǎn)與融創(chuàng)中國就武漢桃花源項目達成融資合作。而距離武漢700公里外的咸陽，陜西金資與融創(chuàng)就咸陽森嶼城項目的融資合作也已完成。另外，融創(chuàng)西北區(qū)域與秦農(nóng)銀行簽訂合作協(xié)議，將獲融資授信支持。而鄭州融創(chuàng)城獲工商銀行鄭州分行20億元授信。
從地方政府和金融機構(gòu)收到的一連串積極信號，是不是意味著陷入債務(wù)困局的融創(chuàng)被“盤活”了？“這個規(guī)模對于融創(chuàng)來說并不能解決全部債務(wù)問題，但是能夠幫助融創(chuàng)解決一部分問題，在保交樓方面，未來融創(chuàng)可以順利推進。所以，當(dāng)前目標(biāo)應(yīng)該還是保交樓，針對項目進行紓困。融創(chuàng)能不能走出難關(guān)，關(guān)鍵還要看未來買房需求是否會進一步釋放。”對此，浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林向《經(jīng)濟參考報》記者表示。
債務(wù)難題尋求破解之道
2023年1月3日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，總計160億元的境內(nèi)債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過。展期方案通過后，將有效緩解融創(chuàng)未來3至4年的流動性壓力，進一步改善整體財務(wù)狀況，為公司恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營、回歸健康發(fā)展軌道創(chuàng)造有利條件。
記者獲悉，自2022年12月以來，融創(chuàng)與投資人溝通境內(nèi)債券整體展期方案，目前已經(jīng)按照債券持有人會議規(guī)則全部達成整體展期。此次境內(nèi)債券整體展期，共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS，加權(quán)平均展期期限3.51年。
“為保障投資人利益，我們以廣州文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城等多處資產(chǎn)作為展期償付保障，并創(chuàng)新設(shè)計了現(xiàn)金支付+小額兌付的機制，最大程度兼顧機構(gòu)投資者與個人投資者利益訴求。”融創(chuàng)相關(guān)負責(zé)人向記者透露。
需要說明的是，此前債務(wù)危機的發(fā)酵，加之疫情影響，讓融創(chuàng)的銷售額也大受影響。融創(chuàng)中國2022全年銷售額1692.0億元，同比下滑71.7%。另外，2022年底，難產(chǎn)近半年的融創(chuàng)2021年報終于出爐。截至期末，融創(chuàng)中國的現(xiàn)金余額約為692億元，公司連同其合營公司及聯(lián)營公司的現(xiàn)金余額約為1608億元。而據(jù)其公告，截至2022年中，融創(chuàng)境外有息債務(wù)就高達約為110億美元。
據(jù)融創(chuàng)給《經(jīng)濟參考報》記者的回復(fù)顯示，融創(chuàng)現(xiàn)有境外債務(wù)持有人已成立境外債權(quán)人小組，在制定重組框架、收窄各項經(jīng)濟條款的分歧上取得進展。其中，目前探討的初步重組框架主要內(nèi)容包括：將30億至40億美元的現(xiàn)有債務(wù)及若干股東借款轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具，使得債務(wù)規(guī)模降至穩(wěn)健、可持續(xù)的水平；剩余現(xiàn)有債務(wù)將兌換為新的以美元計價公開票據(jù)，期限為自重組生效之日起的2至8年；提供部分資產(chǎn)處置凈收益擬作為償還新票據(jù)的額外資金來源；同時擬向及時支持重組方案的債權(quán)人提供同意費。
“割肉”紓困下的迂回戰(zhàn)術(shù)
值得注意的是，1月3日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，在附有回購權(quán)的前提下，將深圳融華置地投資有限公司51%的股權(quán)與債權(quán)轉(zhuǎn)讓給珠海華發(fā)，總金額約為35.8億元。據(jù)了解，本次股轉(zhuǎn)后雙方還將設(shè)立合資公司，共同負責(zé)項目后續(xù)的開發(fā)建設(shè)及銷售，冰雪項目及酒店項目的運營管理服務(wù)。
“整體來看，本次合作形成了雙方共贏的局面?！庇兄槿耸客嘎?，對于珠海華發(fā)而言，增持項目股權(quán)將提升其在文旅物業(yè)方面的經(jīng)營效益，同時借助冰雪世界這一特色產(chǎn)品，帶動板塊商業(yè)價值的增長，助力項目后續(xù)多元增收。而對融創(chuàng)來說，未來3年內(nèi)，融創(chuàng)將項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華發(fā)，不僅能降低整體負債規(guī)模、減少資金壓力，還能繼續(xù)發(fā)揮在冰雪產(chǎn)業(yè)中的建設(shè)、運營管理優(yōu)勢。出于對項目未來價值的看好，融創(chuàng)保留了51%股權(quán)的回購權(quán)。
其實，回購股權(quán)這一招數(shù)，在上海董家渡項目上也得以使用。據(jù)記者了解，上海董家渡項目合作的股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不是項目出售，而是華融與融創(chuàng)董家渡項目的股權(quán)融資合作，股權(quán)設(shè)計為信托收益權(quán)方式，由華融聯(lián)合銀團、信托機構(gòu)對項目進行大規(guī)模融資，融創(chuàng)還是操盤方，華融行使監(jiān)管職能，并保留使用融創(chuàng)品牌，融創(chuàng)會在未來融資償還后回購股權(quán)。退出時，AMC和銀行的融資享有優(yōu)先權(quán)，融創(chuàng)股權(quán)劣后并在融資全部償還后回購股權(quán)。
“不管是上海董家渡項目，還是融創(chuàng)咸陽森嶼城項目和融創(chuàng)武漢桃花源項目都保留融創(chuàng)作為品牌方和操盤方，是資方對融創(chuàng)團隊的看好?！庇袠I(yè)內(nèi)觀察人士坦言，融創(chuàng)多個項目得到資方紓困，是基于資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)，難免有“割肉”紓困的意味。
不過，在融創(chuàng)看來，上述合作各方共贏，且融創(chuàng)還是原項目操盤方。“上海董家渡項目合作是AMC和銀行對中央穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的積極響應(yīng)和融資模式創(chuàng)新，是快速推動金融支持地產(chǎn)實質(zhì)性落地的標(biāo)桿?！?在融創(chuàng)相關(guān)負責(zé)人看來，這種全新的融資模式將引領(lǐng)金融機構(gòu)與房企進一步加大融資合作，對于后續(xù)房企紓困、化解行業(yè)風(fēng)險具有非常重要的示范作用。
融創(chuàng)樣板或現(xiàn)房企曙光
近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策的收緊，銷售回款承壓，融資壓力持續(xù)加大，房企現(xiàn)金流遭遇重創(chuàng)，部分民營房企信用風(fēng)險事件持續(xù)發(fā)酵。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年以來至少50家房企出現(xiàn)債務(wù)違約情況，多家規(guī)模房企也未能獨善其身。
“行業(yè)項目不斷發(fā)生違約事件的直接原因是房地產(chǎn)企業(yè)的償付能力出現(xiàn)了問題?！敝行判磐邢嚓P(guān)負責(zé)人分析稱，深層次原因主要有兩點：一是，我國整體的城鎮(zhèn)化進程與房地產(chǎn)市場供需關(guān)系匹配稍有失衡。土地和房子的供應(yīng)沒有減緩，房屋供需關(guān)系正在發(fā)生深刻變化。二是，過去20年房地產(chǎn)快速增長，在這樣樂觀情緒的助推下，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率太高了，市場的任何一個變化，都容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)緊繃的現(xiàn)金流發(fā)生斷裂。
事實上，目前房企債務(wù)紓困趕上了政策利好期是不爭的事實。從去年11月的“金融16條”，到信貸、債券、股權(quán)政策“三箭齊發(fā)”，房企融資環(huán)境逐步改善。富力地產(chǎn)、龍光集團、融創(chuàng)等相繼實現(xiàn)境內(nèi)債整體重組。根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，截至目前，中國恒大、華夏幸福、中國奧園等多家房企均在積極跟進。
對于未來房企的融資模式，上述中信信托相關(guān)負責(zé)人坦言，“未來房地產(chǎn)信托不會再以大量可復(fù)制性的融資信托為主，而是多樣化發(fā)展，對優(yōu)質(zhì)項目的股權(quán)投資，對并購類項目的結(jié)構(gòu)化融資，對紓困項目的財產(chǎn)權(quán)信托，對代建項目做期間管理，都是信托可能的創(chuàng)新模式。”而盤和林也認為，當(dāng)前政策支持房企力度很大，但要落實保交樓和穩(wěn)樓市，關(guān)鍵還是政策上進一步松綁為主，另一方面，要重塑金融機構(gòu)和房產(chǎn)企業(yè)之間的互信。
“房企未來發(fā)展模式要從原來的高杠桿、粗放式經(jīng)營，向低杠桿、集約化經(jīng)營轉(zhuǎn)變。相應(yīng)的在融資模式上，也要由依靠非標(biāo)融資和資金池的運作模式向標(biāo)準(zhǔn)化融資和項目自身造血的模式轉(zhuǎn)變?！惫獯笞C券金融業(yè)首席分析師王一峰表示，房企要持續(xù)健康發(fā)展，就需要打破原有不穩(wěn)定的資產(chǎn)池經(jīng)營模式，向更加穩(wěn)定的、以項目為中心的經(jīng)營模式過渡。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)的發(fā)展模式也是未來的一個發(fā)展方向。（記者 鐘源）?
